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Les Échos -31/10/2008
En moins de dix ans, les résidences de tourisme ont essaimé dans les zones de revitalisation rurale (ZRR). Inexistants en 1999, ces hébergements sont aujourd'hui 250 et représentent 34 % du parc total des résidences de tourisme en France.
Situés en dehors des secteurs touristiques traditionnels, les zones de revitalisation rurale, plus connues sous le nom de ZRR, se concentrent surtout en moyenne montagne et à la campagne. Après l'euphorie des premières années, ce marché marque le pas. Dans une conjoncture déprimée, plusieurs faillites de gestionnaires ont refroidi les ardeurs des acteurs.
En fait le terme " zone de revitalisation rurale ", a vu le jour le 4 février 1995. Inventée par les pouvoirs publics, cette notion concerne près de 1.700 communes de France identifiées comme étant peu peuplées et peu attractives. Situées en dehors des lieux touristiques traditionnels, ces " zones " se concentrent dans des stations de moyenne montagne et surtout à la campagne. " L'idée de la création des ZRR était de juguler le déséquilibre existant entre les différentes régions de France en matière de tourisme, car 20 % du territoire attiraient 80 % des vacanciers ", explique Hélène Jaqcuet Montsarra, chargée de mission pour le tourisme et les services publics à la Délégation interministérielle à l'aménagement et à la compétitivité des territoires (Diact). C'est pour favoriser l'essor de ces régions que la loi Demessine, du nom de la secrétaire d'Etat au Tourisme du gouvernement Jospin, a vu le jour en 1999. En vigueur jusqu'au 31 décembre 2010, ce dispositif consent aux investisseurs privés un avantage fiscal (1) en contrepartie de l'achat d'un ou de plusieurs logements en ZRR.
Neuf ans après, cette mesure incitative a porté ses fruits. Absentes des secteurs ruraux en 1999, les résidences de tourisme " vertes " sont aujourd'hui 250. Selon le Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT), le rythme d'ouverture de ces établissements est monté en puissance dès 2002, avec un pic en 2006 où 50 ensembles résidentiels ont été livrés. Depuis, la production moyenne tourne entre 30 et 40 nouvelles unités par an. " Il existe à ce jour 85.000 lits touristiques en ZRR, soit 34 % du parc total des résidences de tourisme en France ", précise Pascale Jallet, déléguée générale du SNRT.
Les premiers hébergements en ZRR ont ouvert leurs portes en 2002 dans la vallée de la Maurienne, dans les Alpes du Sud et dans les Pyrénées. Serre-Chevalier, Saint-Sorlin-d'Arves, Saint-Lary et Font-Romeu ont été les premières destinations " vertes " à figurer dans les catalogues des tour-opérateurs. Dans l'euphorie immobilière de ces dernières années, les promoteurs et les exploitants ont conçu par la suite des programmes plus importants en Ardèche, dans le Gers, en Dordogne ou en Corrèze. A ce jour, " 19 départements et 7 régions ont bénéficié de cette mesure fiscale en faveur des ZRR ", détaille Hélène Jaqcuet Montsarra. D'autres projets se concrétiseront. En juillet 2009, le groupe Lagrange par exemple ouvrira une résidence de 83 appartements à Fréhel (Côtes-d'Armor). Il a aussi deux autres programmes : 63 appartements en " première ligne mer " à Biscarosse (Landes) et 83 à Malaucène (Vaucluse) au pied du mont Ventoux qui seront achevés en 2010 et 2011. De son côté, Odalys livrera, en juin 2009, 192 lits à Sainte-Lucie-de-Porto-Vecchio (Corse) et 458 lits à Pra Lou (Alpes-de-Haute-Provence) en 2010. Quant à Quiétude, après l'inauguration au printemps d'une nouvelle destination à Nérac (Lot-et-Garonne), il construira des résidences de 620 lits à La Feclaz (Savoie) et de 420 lits à Salies-de-Béarn (Pyrénées-Atlantiques).
Hétérogène, cette classification en ZRR comprend de nombreux sites aux disparités géographiques marquées. " En dépit des accompagnements mis en place par la puissance publique, ces lieux ne sont pas tous propices à un essor de l'immobilier touristique ", affirme Gérard Brémond, PDG du groupe Pierre & Vacances. Le choix d'une implantation en dehors des régions traditionnelles tient beaucoup à l'attractivité naturelle du territoire. " Nous ne recherchons pas spécialement à nous installer en ZRR. De telles implantations sont choisies avec les mêmes critères que n'importe quel autre projet en France ", assure Patrick Martel, directeur commercial de Lagrange. Pour être viables, ces résidences doivent enregistrer un taux de remplissage régulier sur l'année. " Pas question d'ouvrir ces établissements deux ou trois mois pendant la saison d'été ou d'hiver. Il faut accueillir les clients six à neuf mois par an et pratiquer des tarifs raisonnables pour ces destinations parfois méconnues ", insiste Sylvain Briot, directeur du département développement chez Odalys. Pour séduire les vacanciers, les opérateurs doivent de préférence s'installer à proximité d'un village ou dans une région dotée d'un intérêt culturel, gastronomique, patrimonial, etc. " Choisir un terrain en ZRR relève d'une micro-analyse du territoire. Tout se joue à 50 kilomètres près ", assure Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude, dont le catalogue compte un tiers de résidences en ZRR. " Si le site est en ZRR, c'est un atout supplémentaire pour la commercialisation mais ce n'est pas un critère de sélection suffisant ", ajoute Sylvain Briot.
Lors du lancement des premières résidences en ZRR, ce marché de niche offrait de nombreuses opportunités foncières. Mais, au fil des ans, les emplacements de qualité se sont restreints. Après l'euphorie des premières années, le marché s'essouffle et connaît cette année ses premières difficultés.
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